REX d’un financement CAPEX to OPEX : comment sécuriser la performance avec un opérateur clé en main

Les acteurs de l’immobilier sont de plus en plus nombreux à franchir le pas du financement CAPEX to OPEX pour accélérer leurs projets de transition énergétique.

Pour Accenta, le constat est simple. Face aux exigences du décret tertiaire, de la RE2020, aux attentes des investisseurs en matière de préservation de la valeur des actifs et à la hausse des coûts de l’énergie, attendre le prochain budget CAPEX n’est plus une option.

Le financement CAPEX to OPEX permet justement de lever ce premier frein en transformant un investissement en charge d’exploitation maîtrisée.

Mais une fois le financement trouvé, une autre question apparaît rapidement : Comment s’assurer que les économies seront réellement au rendez-vous ?

Car dans les faits, le financement n’est souvent que la première étape. La véritable difficulté consiste à maintenir une performance énergétique durable dans le temps.

Dans cet article, nous partageons :

1. Le financement CAPEX to OPEX : décryptage d’une solution prometteuse
2. Les principaux freins à la performance des projets de décarbonation : le Mur du CAPEX
3. Les bonnes pratiques issues de nos retours d’expérience pour garantir la performance énergétique
4. Cas client : retour d’expérience d’un montage CAPEX to OPEX

Le financement CAPEX to OPEX : décryptage d’une solution prometteuse

Dans la pratique, les projets financés selon le modèle CAPEX to OPEX s’appuient majoritairement sur un portefeuille de technologies éprouvées. Cette caractéristique permet de sécuriser les performances attendues, mais limite également le financement de solutions plus innovantes

Un portefeuille de solutions énergétiques éprouvées

Le modèle CAPEX to OPEX permet aujourd’hui de financer des technologies de décarbonation dont l’efficacité est largement démontrée.

Parmi les solutions les plus fréquemment intégrées dans ces projets figurent :

• géothermie
• GTB
• pilotage énergétique
• pompes à chaleur aérothermiques
• photovoltaïque
• solaire thermique
• stockage d’énergie

Leur capacité à réduire les consommations énergétiques et les émissions de carbone n’est plus à démontrer.

Le financement CAPEX to OPEX : un levier de la transition énergétique

Les organisations doivent arbitrer entre plusieurs priorités d’investissement tout en s’assurant que les bénéfices énergétiques s’inscrivent dans un temps plus long que les cycles budgétaires traditionnels.

Le financement CAPEX to OPEX apporte une réponse concrète à cette problématique.

En transformant l’investissement initial en charge d’exploitation, il facilite la prise de décision, améliore la visibilité financière et permet d’engager plus rapidement les projets de transition énergétique.

Les principaux freins à la performance des projets de décarbonation : le Mur du CAPEX

Pour de nombreuses organisations, le premier obstacle à la décarbonation n’est pas la technologie, mais le financement de l’investissement initial.

Ce phénomène est souvent désigné sous le nom de Mur du CAPEX : les montants à engager pour déployer des solutions de performance énergétique sont parfois trop importants pour être financés sur fonds propres ou intégrés aux priorités d’investissement de l’entreprise. De nombreux projets sont ainsi reportés, réduits ou abandonnés malgré leur intérêt économique et environnemental.

Le modèle CAPEX to OPEX permet précisément de contourner ce frein. En transformant un investissement initial en une charge d’exploitation, il lève la contrainte du CAPEX et facilite le lancement de projets de décarbonation qui n’auraient pas pu être réalisés autrement.

Une rupture entre la conception et l’exploitation

Un bâtiment n’est jamais exploité exactement comme il a été conçu.

Les usages évoluent. Les taux d’occupation changent. Les équipements vieillissent.

Sans continuité entre la phase de conception et la phase d’exploitation, l’écart entre la performance théorique et la performance réelle peut rapidement se creuser.

Des responsabilités réparties entre trop d’acteurs

Concepteur, installateur, mainteneur, exploitant, financeur…

Lorsque chaque acteur intervient uniquement sur une partie du projet, il devient difficile d’identifier qui porte réellement la responsabilité du résultat final.

Cette fragmentation ralentit les prises de décision et complique la résolution des dérives.

Une performance insuffisamment mesurée

Une autre difficulté fréquemment observée concerne l’absence d’indicateurs partagés.

Lorsque les économies d’énergie ne sont pas suivies grâce à des KPI clairement définis et une méthode de mesure reconnue, il devient difficile d’évaluer la performance réelle du projet.

La question revient alors systématiquement :

« Les économies prévues sont-elles réellement atteintes ? »

Sans réponse objective, la confiance se dégrade progressivement.

Un pilotage limité après la mise en service

Installer des équipements performants ne suffit pas.

La performance énergétique se construit dans la durée.

Sans suivi continu, les dérives de consommation s’accumulent progressivement jusqu’à réduire une partie significative des gains attendus.

Les bonnes pratiques pour garantir la performance énergétique

Alors, comment éviter ces écueils et sécuriser durablement les résultats ?

Les retours d’expérience montrent que quatre leviers font la différence.

Assurer une continuité de responsabilité

La première condition consiste à éviter les ruptures entre les différentes phases du projet.

Les objectifs restent alignés lorsqu’un même opérateur intervient sur :

• la conception
• le financement
• la réalisation
• l’exploitation
• la garantie de performance

Cette continuité limite les zones grises et sécurise les résultats.

Autrement dit : un seul opérateur, une seule responsabilité, une seule trajectoire de performance.

S’appuyer sur un Contrat de Performance Énergétique

Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) joue un rôle central.

Il permet de rendre la performance opposable grâce à :

• des objectifs clairement définis
• des indicateurs de suivi
• une méthode de mesure reconnue
• une gouvernance structurée

La valeur du projet ne repose plus uniquement sur l’installation des équipements, mais sur l’atteinte effective des résultats énergétiques.

Piloter la performance au quotidien

Les meilleures performances sont obtenues lorsque les bâtiments sont pilotés en continu.

Cette approche repose sur la combinaison de plusieurs leviers :

• une GTB performante
• une plateforme de supervision
• des Energy Managers dédiés
• des algorithmes d’intelligence artificielle

L’IA permet notamment d’anticiper les besoins en chauffage ou en refroidissement selon :

• la météo
• le taux d’occupation
• les usages réels
• le comportement du bâtiment

L’objectif est simple : consommer uniquement l’énergie nécessaire pour garantir le niveau de confort attendu.

Intégrer toutes les parties prenantes dès le départ

Les projets CAPEX to OPEX impliquent de nombreux acteurs :

• propriétaires
• asset managers
• locataires
• directions financières
• juristes
• exploitants

Dans les projets les plus performants, chacun est impliqué dès les premières phases.

Cette anticipation facilite :

• les arbitrages
• la contractualisation
• le partage de valeur
• l’adhésion des occupants

Elle évite également de nombreux blocages qui apparaissent lorsque certains acteurs découvrent le projet trop tard.

Cas client : retour d’expérience d’un montage CAPEX to OPEX

Chez Accenta, la performance ne s’arrête pas au financement

Les retours d’expérience montrent qu’un financement CAPEX to OPEX est un formidable accélérateur de la transition énergétique, mais qu’il ne constitue qu’une partie de l’équation.

Pour garantir les économies d’énergie dans la durée, il est indispensable d’assurer une continuité entre la conception, le financement, la réalisation et l’exploitation.

C’est précisément l’approche portée par Accenta.

Nous assurons la continuité des responsabilités sur l’ensemble du projet : de la conception des installations jusqu’à leur exploitation, en passant par le financement, le pilotage quotidien des équipements et le suivi des performances dans le cadre d’engagements mesurables.

Grâce à cette approche intégrée, les performances énergétiques ne reposent pas uniquement sur la qualité des équipements installés, mais sur un pilotage continu permettant de maintenir les résultats dans le temps.

Le véritable enjeu n’est donc plus seulement de savoir comment financer un projet de décarbonation, mais qui est capable d’en garantir durablement la performance.

Retour d’expérience d’un projet financé

Le projet mené au sein de la copropriété Les Vertes Campagnes, à Gex (Ain), illustre bien cette logique. Confrontée à deux chaudières gaz vieillissantes, la copropriété souhaitait réduire durablement ses consommations d’énergie et ses émissions de CO₂, sans faire peser un investissement trop lourd sur les copropriétaires.

Pour rendre le projet réalisable, Accenta a proposé une solution de géothermie pilotée par intelligence artificielle, associée à une offre de tiers-financement. Les travaux sont ainsi pris en charge par Accenta, puis remboursés sous forme de mensualités, restant inférieures aux coûts énergétiques précédents, liés à la chaudière au gaz.

Mais, pour les copropriétaires, le financement n’était qu’une partie de l’équation. Ce qui a fait la différence, c’est l’accompagnement d’Accenta et l’engagement pris sur les résultats dans la durée. Comme le souligne Alain Sanavio, président du conseil syndical :

« Ce contrat de performance nous garantit une baisse des charges. »
« L’intérêt était que tout le monde soit gagnant puisque, si la copropriété perd, la société aussi. »

Cette logique d’alignement des intérêts est au cœur des projets de performance énergétique. Elle garantit que les économies attendues ne reposent pas uniquement sur la qualité des équipements installés, mais aussi sur leur exploitation et leur pilotage dans le temps.

Les résultats obtenus en témoignent : 77 % de réduction des consommations d’énergie, 91 % de réduction des émissions de CO₂, une amélioration du confort thermique des habitants et des mensualités inférieures au coût de la solution gaz de référence.

Le financement CAPEX to OPEX constitue un puissant levier pour accélérer les projets de décarbonation. En levant le frein de l’investissement initial, il permet aux acteurs de l’immobilier d’engager plus rapidement leur transition énergétique.

Mais financer un projet ne suffit pas à en garantir le succès. Les économies d’énergie se construisent dans la durée, grâce à une conception adaptée, un pilotage continu des installations et un engagement contractuel sur les résultats.

Les retours d’expérience montrent que les projets les plus performants sont ceux qui associent ces différentes dimensions au sein d’une même approche. C’est cette conviction qui guide Accenta : accompagner ses clients sur l’ensemble du cycle de vie du projet, de la conception au financement, jusqu’au pilotage des installations, afin de garantir des performances énergétiques mesurables et durables.