Décret tertiaire : quels impacts sur les baux commerciaux ?

2019 et 2020 marquent deux temps forts pour les secteurs de l’immobilier et des entreprises. Car, si le texte officiel de loi Évolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN) est publié le 24 novembre 2018, le décret tertiaire du 23 juillet 2019 et son arrêté du 10 avril 2020 assujettissent les propriétaires et occupants de bâtiments à usage tertiaire à de nouvelles obligations de décarbonation :

• réduire la consommation d’énergie primaire du bâtiment
• transmettre les données de consommation énergétique à l’ADEME via la plateforme « OPERAT » dès septembre 2022

Accenta fait le point sur le décret « Eco Énergie tertiaire » et vous propose sa solution.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Les bailleurs et preneurs à bail commercial de bâtiments dont la partie à usage tertiaire a une surface de plancher supérieure ou égale à 1000 m².

À savoir :
en France, le secteur du bâtiment tertiaire produit 25 % des émissions de gaz à effet de serre nationales. Chaque année, c’est plus de 123 millions de tonnes de CO2.

Le décret tertiaire a pour objectif de favoriser l’efficacité et la sobriété énergétique des bâtiments tertiaires du pays.

Obligations ambitieuses et sanctions drastiques :

• -40% de consommation d’énergie finale d’ici 2030
• -50% d’ici 2040
• -60% d’ici 2060

Ces objectifs de consommation sont fixés en valeur absolue ou en obligation de réduction de consommation d’énergie finale par rapport à la consommation énergétique de référence (Créf) sur la période 2010-2019. La non transmission annuelle des données est passible d’une mise en demeure et d’un Name and Shame. La non diminution de la consommation énergétique finale donne lieu à une amende de 1500€ pour les personnes physiques (7500€ pour les personnes morales) par bâtiment.

La dépréciation des actifs fait aussi partie des risques.

Qui est garant du respect des obligations ?

Le propriétaire et occupant étant concomitamment responsable des actions et résultats, le décret a suscité de nombreuses questions quant à la répartition des obligations.

Le décret BACS : un rôle clé pour atteindre les objectifs du décret tertiaire

Dès 2025, conformément au Décret BACS, la gestion technique du bâtiment (GTB), qui permet de maîtriser et améliorer l’efficience énergétique, sera obligatoire pour la majorité des structures tertiaires. Il s’agit d’un moyen particulièrement efficace pour répondre à la baisse des consommations de – 40 % prévue pour 2030.

Une clause au bail commercial

Les parties sont libres d’aménager la teneur de leurs obligations et les sanctions assorties.

Si le décret tertiaire ne prévoit pas la répartition des charges, l’article R.145-35 du Code de commerce impose que le coût des grosses réparations, même relevant de la mise en conformité, est incombé au bailleur.

L’annexe environnementale, qu’est-ce que c’est ?

Elle est obligatoire pour les locaux à usage tertiaire de plus de 2 000 m².

Établie entre le bailleur et le preneur de bail, elle dresse la liste des consommations d’eau et d’énergies et fait l‘état des lieux des caractéristiques des équipements existants et mis en place pour le traitement des déchets, le chauffage/refroidissement, la ventilation et l’éclairage.

Le décret « Eco Énergie tertiaire » apparaît comme une punition pour certains. Pourtant, il faut davantage le voir comme l’occasion d’augmenter la valeur verte de son patrimoine immobilier et de limiter son obsolescence. À la vente, il s’agit d’une garantie pour les nouveaux acquéreurs qui se verront fournir l’attestation annuelle des consommations par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Les assujettis peuvent compter sur l’aide de spécialistes pour constituer leur dossier technique et mettre en place les actions qui leur permettront d’appréhender leur projet RSE conformément à la législation.

Vers un parc tertiaire à énergie positive

Accenta réduit l’empreinte carbone de vos bâtiments. De façon optimale et sans travaux !

Professionnel de l’optimisation d’énergie, Accenta a imaginé la solution Optimize qui met l’IA et le machine learning au service de la réduction des dépenses d’énergie et de l’optimisation de la qualité de l’air, de l’hygiène et du confort (de la productivité donc) des occupants des bâtiments tertiaires.

En utilisant des capteurs connectés qui récupèrent les informations du bâtiment, en prenant en compte les conditions climatiques et l’intermittence occupation/inoccupation de l’immeuble, Accenta mesure la consommation d’énergie réelle et apporte des améliorations en s’appuyant sur les ressources existantes.

Le saviez-vous ?
Un immeuble tertiaire est vide les 2/3 de l’année.

La solution d’Accenta, c’est jusqu’à -40% d’économies d’énergie. Un résultat pérenne dont le coût est vite absorbé par les gains répercutés sur les factures.

A savoir ! La solution d’Accenta équipe déjà plus de 5 millions de m² d’immeubles et a fait économiser plus de 12 millions d’euros aux acteurs du tertiaire.

Accenta s’appuie sur les résultats du CRREM, Carbon Risk Real Estate Monitor.

Ce logiciel gratuit évalue les performances environnementales et permet d’anticiper l’obsolescence des actifs immobiliers en évitant le « point de bascule » – moment où les émissions de GES dépassent le maximum possible conformément à la trajectoire de décarbonation des Accords de Paris limitant l’élévation de température de la planète à 1,5°C.

On retient :

• Propriétaire et occupants définissent leurs obligations et sanctions au regard du décret tertiaire
• Une clause est rattachée au bail
• Accenta permet de faire des économies d’énergie sans travaux