Décret Tertiaire Certification Breeam : le guide 2022

03 août 2022 By Accenta

La certification Breeam c’est le label des bâtiments durables. Certes, ce n’est pas le seul, mais en tout cas c’est le premier à avoir été instauré et aussi le plus répandu à travers le monde. Depuis Breeam, bien d’autres référentiels environnementaux sont apparus, comme LEED ou encore l’équivalent français NF HQE. Sous l’impulsion des enjeux climatiques du moment et d’une législation énergétique de plus en plus astreignante, le marché de l’audit écoresponsable est en plein développement. Pas toujours facile de décoder ces multiples normes écologiques. Pour y voir plus clair, cet article présente les différents aspects du processus d’évaluation Breeam tout en les comparant aux autres principaux écolabels disponibles.   

 

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Au menu de cet article : 

 

Breeam : définition

Certification Breeam : quel intérêt ?

Breeam et les certifications leaders du marché

Breeam : comparaison avec les autres certifications

Breeam : c’est parti pour une certification

Breeam : comment est noté l’audit des bâtiments

Breeam : quels critères pour l’obtention ?

Breeam : comment obtenir la meilleure certification ?

Breeam : le prix de la certification

Breeam : les outils pour la certification

Breeam : les formations pour vous aider

 

Breeam : définition

Le principe du Breeam consiste à passer au crible la conception et les performances énergétiques d’un bien immobilier, à partir d’une dizaine de critères techniques, écologiques et humains. Leur application aboutit à un fonctionnement efficient et harmonieux du bâtiment, en intégrant le bien-être des personnes et la protection de l’environnement. 

 

Breeam doit ses 3 premières lettres à son concepteur : l’Établissement de Recherche du Bâtiment, basé en Angleterre, d’où cette méthode d’évaluation des prestations environnementales a été lancée en 1990.  

 

Depuis, le Building Research Establishment Environmental Assessment Method s’est déployé dans près de 90 pays, pour être aujourd’hui la référence la plus demandée dans le monde. En France, l’approche anglo-saxonne se développe depuis 2013. 

 

Certification Breeam : quel intérêt ? 

 

Les bénéfices d’une certification Breeam sont multiples. Par conséquent, une entreprise ou un particulier qui enclenche la démarche peut avoir différentes sources de motivation. 

 

Réduire l’empreinte carbone

 

Le demandeur peut être animé par une intention purement écologique. L’utilisation d’énergies renouvelables, non émettrices de CO2, est l’un des critères majeurs de l’audit Breeam. De fait, l’environnement est le grand gagnant à chaque fois qu’un bâtiment obtient le label vert

 

Répondre aux obligations du décret tertiaire

 

Depuis 2019, les gestionnaires de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m2 sont obligés de réduire de 40 % leurs consommations d’énergie avant 2030. L’application des normes Breeam permet de se mettre en conformité avec la réglementation du décret tertiaire

 

La valorisation de l’image de l’entreprise 

 

L’affichage d’une bannière verte est aujourd’hui dans l’air du temps. L’engagement écologique renvoie à un savoir-vivre respectueux et à un altruisme rassurant, sur fond de modernité et d’avenir maîtrisé. 

 

D’ailleurs, de plus en plus de firmes bâtissent leur communication autour de la responsabilité sociale et environnementale (RSE). Lorsque celle-ci se traduit par une véritable culture d’entreprise, elle peut rassembler clients, collaborateurs et partenaires derrière une valeur commune et positive.

 

Valorisation du bâtiment 

 

Un établissement conforme aux normes Breeam gagne en efficacité énergétique et en confort. Ses charges d’exploitation sont réduites, car ses équipements offrent un rendement maximal. De fait, sa valeur et son attractivité sont décuplées.   

 

Plus largement, Breeam présente aussi l’intérêt d’interroger et, le cas échéant, d’améliorer 10 domaines clés du bâtiment et de son environnement. En cela, il participe à un fonctionnement plus intelligent de l’ensemble du microcosme audité et de ses acteurs.

 

Breeam et les certifications leaders du marché 

 

La méthode anglaise, bien que la plus répandue dans le monde, n’est pas l’unique écolabel sur le marché. Deux d’entre elles se distinguent notamment : l’une est française, l’autre est américaine. Comparons leurs spécificités. 

 

Breeam vs LEED

 

Le label LEED, pour Leadership in Energy and Environmental Design, est arrivé sur le marché une dizaine d’années après Breeam, donc à la fin des années 90. Son principe et ses finalités se rapprochent de ceux du référentiel britannique

 

Cependant, LEED peine encore à s’imposer en Europe en raison de textes exclusivement rédigés en anglais et des unités de mesure calées sur les références américaines. De fait, en France, les bureaux d’études labellisés Leed sont moins nombreux que pour Breeam.

 

Breeam vs NF HQE

 

Après l’Angleterre et l’Amérique du Nord, revenons en France. La Norme Française de Haute Qualité Environnementale a été lancée en 2004. C’est donc la dernière née des 3 certifications leaders. Les bâtiments qui répondent à son référentiel bénéficient de la reconnaissance « NF Ouvrage Démarche HQE » délivrée par l’Afnor.

 

Le label tricolore est réputé plus complet et plus exigeant que le Breeam avec pas moins de 14 critères d’évaluation. Il est aussi plus onéreux et plus long à obtenir. Exigence, coûts et délais ne font pas bon ménage à l’étranger, c’est pourquoi la NF HQE n’est appliquée que dans l’Hexagone. 

 

En revanche, elle demeure prophétesse en son pays, puisque c’est la plus demandée en plus de bénéficier d’une excellente reconnaissance. 

 

Ainsi, on comprend que les audits Breeam sont plus pratiqués à l’échelle mondiale que ceux proposés par la LEED ou la NF HQE, pour au moins 3 raisons : 

 

  • 10 ans d’avance sur ses concurrents tant sur l’expérience acquise que sur les parts de marché obtenues ;
  • Plus lisible et simple à mettre en œuvre, donc plus rapide à obtenir ; 
  • Plus adaptable et évolutif ; 
  • Moins cher tout en fournissant un large spectre de critères. 

 

Le bâtiment durable étant un marché en pleine expansion, d’autres formes d’écovalidations ont investi la place. Pour autant, remettent-elles en cause la suprématie de Breeam ?  

 

Breeam : comparaison avec les autres certifications

 

Continuons notre voyage. Découvrons à présent les cadres normatifs du Gresb, de l’EPC, du Nabers et du Passivhaus. 

 

Breeam vs Gresb 

 

Le Gresb, c’est le « Global Real Estate Sustainability Benchmark ». Autrement dit, selon Reverso : l’indice de référence mondial de durabilité des biens immobiliers. 

 

Comme son intitulé l’indique, il mesure également l’écoresponsabilité du bâti, mais avec des critères et des objectifs différents de ceux de Breeam : 

 

  • Il est géré par un organisme à but lucratif et s’adresse surtout aux investisseurs fonciers ; 
  • Ses évaluations sont plutôt destinées à valoriser et à comparer les biens audités sur les marchés financiers ; 
  • Ses indicateurs d’efficacité sont donc exploités dans le cadre de négociations immobilières ;
  • Ses critères sont centrés sur l’environnement, mais aussi sur la gouvernance et les aspects sociaux de la société propriétaire. On parle alors de performances ESG d’une entreprise. 
  • Bien qu’en progression ces dernières années, la méthode de comparaison Gresb reste encore marginale avec un peu plus de 600 sites audités en 2019, dont 50 % en Europe. 

 

En synthèse, Gresb est avant tout un outil financier dédié aux groupes détenteurs de grands parcs immobiliers. 

 

Quittons le monde des finances et faisons un saut de kangourou chez nos amis australiens. Décidément, que de voyages dans cet article ! 

 

Breeam vs Nabers 

 

Nabers c’est le système national australien d’évaluation environnementale des bâtiments. En anglais, ça donne National Australian Built Environment Rating System. Ses domaines d’expertise sont moins élargis que ceux du Breeam. Ils se concentrent sur les aspects suivants :  

 

  • Les performances énergétiques ; 
  • La gestion de l’eau ;
  • Le recyclage des déchets ; 
  • Le fonctionnement interne de l’établissement.

 

Notez également que les étoiles distribuées par Nabers sont valables 1 an, contre 3 pour Breeam et qu’elles peinent à franchir les frontières de leur pays d’origine. 

 

Breeam vs EPC ou PCE

 

Back to France avec l’EPC ! Ou plutôt le CPE dans sa version locale puisque nous évoquons le certificat de performance énergétique

 

Pour faire simple, il s’agit d’un contrat entre le propriétaire et le maître d’ouvrage conclu dans le cadre de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique d’un bâtiment. 

 

Le prestataire mandaté s’engage alors à atteindre des valeurs cibles de consommation. Celles-ci sont convenues après un diagnostic de performance énergétique (DPE) et aboutissent à une mention de A à G sur l’échelle de consommation d’énergie.

 

L’EPC est donc complémentaire à l’évaluation Breeam en se concentrant sur les opérations à mener pour atteindre les standards. 

 

Breeam vs Passivhaus 

 

Notre tour du monde nous amène maintenant en Allemagne pour en savoir plus sur son concept de maisons passives. Contrairement à l’approche globale de Breeam, une certification Passivhaus porte essentiellement sur la méthode de construction, la performance des matériaux d’isolation et la qualité de la ventilation. 

 

Les bâtiments labellisés Passivhaus s’appuient sur une gestion rigoureuse des ressources thermiques internes. Ainsi toutes les sources de calories sont optimisées au nom de la sobriété énergétique : la chaleur de récupération des équipements, mais aussi celle dégagée par les occupants, les éclairages, etc.  

 

Cette méthode peut entraîner une baisse de la consommation d’énergie de 90 % par rapport à une bâtisse classique. 

 

Breeam : c’est parti pour une certification

 

Ça y est, vous avez fait votre choix dans le catalogue de voyage des écolabels. La méthode Breeam vous paraît la plus intéressante ? Alors voici comment procéder pour candidater à sa certification.  

 

1. Rendez-vous sur le site internet dédié à l’écolabel Breeam. Vous êtes accueilli par cette phrase engageante « Commencez votre voyage vers la durabilité ! ». 

 

2. Répondez à quelque 200 questions relatives à votre bâtiment, son fonctionnement et son environnement. 

 

3. Découvrez le score Breeam provisoire attribué à votre site. 

 

4. Sélectionnez un bureau d’étude agréé Breeam

 

5. Celui-ci procède à l’audit complet du bien immobilier concerné. 

 

6. Prenez connaissance de la note finale, accompagnée d’une mention.  

 

Le tout peut être bouclé en moins de 2 mois. C’est simple, c’est efficace, c’est inspiré du pragmatisme anglo-saxon. Vous voilà serein pour 3 ans, avec la possibilité de renouveler la procédure indéfiniment.

 

Retenez également que la validation Breeam relève d’une démarche volontaire et qu’elle s’applique à tous les types d’établissements, quel que soit le secteur d’activité. 

 

Breeam : comment est noté l’audit des bâtiments 

 

L’audit aboutit à un système de notation spécifique à la méthode Breeam. Chacune des 10 thématiques évoquées ci-dessous est analysée et évaluée en fonction de l’importance accordée par le référentiel. 

 

L’énergie, par exemple, rassemble 19 crédits sur un potentiel de 100. La note finale est ponctuée d’une mention selon le nombre de crédits obtenus :

 

  • 30 crédits ou moins → Pas de labellisation Breeam
  • De 31 à 44 crédits sur les 100 possibles → Mention passable 
  • De 45 à 54 → Bon 
  • De 55 à 69 → Très bon
  • De 70 à 84 → Excellent
  • À partir de 85/100 → Exceptionnel (le Graal écologique !)

 

Que nous reste-t-il à dire sur le baromètre du BRE ? Peut-être l’essentiel : les indicateurs sur lesquels repose la validation. 

 

Breeam : quels critères pour l’obtention ? 

 

Un audit Breeam conduit à agir sur un périmètre élargi de différents paramètres : 

 

  • Le niveau de pollution global de l’établissement (émissions nocives de gaz ou de chaleur, mais aussi nuisances sonores et lumineuses, intégration dans le paysage, etc.). 
  • L’utilisation d’énergies durables et propres, telles que la géothermie intelligente ou le solaire.
  • Le recours à des technologies innovantes, tant pour la construction que pour la gestion technique et énergétique.
  • Le choix de matériaux écoresponsables
  • Le maintien, voire le développement de la biodiversité du site.
  • La gestion raisonnée de la consommation et des rejets d’eau.
  • La mise en place de dispositifs de recyclage (eau, déchets, etc.) et de stockage, comme le permet le géostockage pour les énergies.  
  • L’encouragement à l’écomobilité des occupants (mise à disposition de vélos, tout au moins d’abris à vélo, de bornes électriques pour recharger la voiture, proximité de transports en commun, etc.). 
  • La gestion globale du bâtiment favorisant la sobriété énergétique et une utilisation écologique de ses occupants. 
  • La santé et le bien-être des usagers de l’établissement (confort thermique, qualité de l’air, etc.).

 

Notez que chaque thématique est évolutive et se décline en de nombreux items qui peuvent varier selon le type de bâtiment (un aéroport ne s’évalue pas de la même manière qu’un immeuble de bureaux). 

 

À ce stade, vous vous dites peut-être qu’une notation élevée doit être réservée à certains établissements prestigieux et demander des moyens importants… Pas si sûr. 

 

Breeam : comment obtenir la meilleure certification ?

 

Autant le savoir maintenant, pour décrocher une bonne évaluation Breeam, point de salut sans ces 2 opérations préalables : 

 

  • L’utilisation d’énergies propres, durables et non intermittentes ;  
  • Une gestion ultra performante desdites énergies.  

 

C’est pourquoi cet article renvoie logiquement vers Accenta. La société implantée à Boulogne-Billancourt est en effet spécialisée dans ces 2 domaines clés : 

 

1. Le pilotage intelligent en conduite continue des différentes énergies mobilisables ou existantes au sein de votre bâtiment (chaleurs fatale, solaire et souterraine).

 

2. L’exploitation des ressources géothermiques optimisées par géostockage

 

Il faut savoir que la chaleur naturelle du sol exploitée par le géostockage d’Accenta est la seule énergie permanente qui ne souffre pas des intermittences liées aux conditions météo. Elle est aussi non polluante et ne provoque aucune gêne visuelle, sonore ou olfactive (autres items du cahier des charges Breeam). Et enfin, elle est réellement inépuisable puisque la technologie Accenta embarque un système de régénération forcée du sol

 

Soucieux de démocratiser ce concept unique de géostockage, primé par l’Ademe, Accenta propose un accompagnement vers la certification Breeam qui s’adapte aux équipements et aux caractéristiques de votre bâtiment. 

 

Si votre bien immobilier n’est pas encore alimenté par des énergies renouvelables, Accenta peut alors appliquer une solution de géothermie de minime importance clé en main, en gérant chaque étape de A à Z. 

 

Si le site est déjà approvisionné par des énergies propres, vous pouvez doper leur rendement sans aucun chantier particulier grâce au système d’exploitation dynamique breveté par Accenta. Son principe consiste à piloter les flux énergétiques du bâtiment par intelligence artificielle. La vraie plus-value de ce procédé repose sur l’anticipation heure par heure des évolutions de la météo et l’adaptation à certaines variables de l’établissement comme le taux d’occupation. 

 

Je découvre l’exploitation dynamique des énergies by Accenta

 

Breeam : le prix de la certification 

 

Selon les sources et les bureaux d’études, le processus Breeam dans son intégralité coûte entre 8 500 et 10 000 € pour un bâtiment d’environ 10 000 m².

 

Certes, cette somme n’est pas négligeable, pourtant Breeam est l’une des certifications les moins chères du marché. Par ailleurs, elle représente un investissement qu’il convient de mettre en perspective avec les nombreux intérêts que nous avons développés précédemment. 

 

Breeam : les outils pour la certification 

 

Pour préparer votre audit Breeam, deux choix s’offrent à vous : 1° l’expertise de professionnels reconnus, comme ceux d’Accenta 2° le recours à des outils dédiés. Cette seconde option nous conduit cette fois en Belgique. 

 

Totem pour les matériaux

 

Totem est un outil de conception belge qui permet surtout de mesurer l’impact environnemental des matières utilisées pour la construction et les travaux de rénovation. 

 

C’est donc un allié intéressant pour obtenir un score Breeam élevé dans les catégories en rapport avec les matériaux écoresponsables et les technologies innovantes.   

 

Smati pour mesurer la consommation

 

Smati est un outil smart building qui permet par exemple de signaler une fuite d’eau. C’est un petit pas supplémentaire pour votre candidature à la certification Breeam et pour éviter les mauvaises surprises sur vos factures d’eau.

 

Breeam : les formations pour vous aider

 

Et enfin, si vous décidez de barrer seul vers le cap vert Breeam, il ne vous reste plus qu’à embarquer pour une formation. Il existe différents organismes qui sauront vous conduire à bon port.

 

Il est en effet important de ne pas se noyer sous les multiples normes que génèrent Breeam, NF HQE, Leed et les autres. Vous avez pu constater que chacun de ces baromètres possède des spécificités qu’un bon capitaine de bâtiment doit savoir distinguer. 

 

Ainsi vous pouvez choisir une formation globale, offrant une vision précise et complète des pavillons verts en vigueur, afin d’opter pour celui qui correspond à votre projet.

 

Ou alors, vous connaissez déjà la certification visée et dans ce cas nous vous conseillons de sélectionner une formation thématique qui permet d’en approfondir ses aspects. 

 

Vous voilà à présent informé et outillé pour partir à l’abordage du processus Breeam ou de l’un de ses semblables. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire épauler par un prestataire digne de confiance à n’importe quelle étape de votre démarche. 

 

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Sources et notes : 

 

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