Breeam In-Use : définition et explication

Breeam In-Use est un label environnemental dédié à certains types de bâtiments. Il est issu de la grande famille Breeam, précurseur et leader du marché de l’audit immobilier. Si vous êtes propriétaire ou gestionnaire de biens fonciers, peut-être connaissez-vous déjà son logo vert ? Vous êtes en effet de plus en plus nombreux à utiliser cet écolabel afin de répondre aux normes énergétiques qui s’imposent à vous. Quelles sont les spécificités de Breeam In-Use par rapport aux autres référentiels apparus ces dernières années ? Comment obtenir la certification ? Voyons tout ça de plus près.

Au menu de cet article :

• Breeam In-Use : définition
• Breeam In-Use : quel intérêt d’appliquer son référentiel ?
• Breeam In-Use : les avantages et inconvénients
• Breeam In-Use : le processus de certification

Breeam In-Use : définition

Breeam In-Use est une des déclinaisons de la certification Breeam. Son référentiel est spécifiquement adapté aux bâtiments en cours d’exploitation. Sa sixième version, désormais valable pour 3 ans, est utilisable depuis 2020 et obligatoire depuis 2021.

Qu’est-ce que la certification BREEAM ?

Le célèbre écolabel Breeam (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) a été instauré par le BRE, le bureau anglais de recherche du bâtiment. Il se décline en 3 options, selon le cycle de vie de l’établissement concerné :

• Breeam NC (new construction), pour les bâtiments neufs ;
• Breeam RFO (refurbishment and fit-out), pour les bâtiments sujets à des travaux de rénovation ou d’aménagement ;
• Breeam In-Use, pour les bâtiments existants.

Précisons également qu’il s’agit du cadre ESG (environmental and social governance) le plus appliqué dans le monde. Il est reconnu dans plus de 85 pays.

Voici quelques dates repères de son développement :

• 1986 : création du BRE ;
• 1990 : lancement de Breeam ;
• 2009 : lancement de la première mouture Breeam In-Use ;
• 2015 – 2016 : instauration de la V5 ;
• 2020 – 2021 : période de transition de Breeam In-Use V5, vers V6.

Depuis mai 2021, si vous visez la certification Breeam pour un actif immobilier existant, c’est automatiquement le référentiel amélioré six fois en 11 ans qui est mis en œuvre.

Que dit la 6e version de Breeam In-Use ?

L’audit de Breeam In-Use V6 se structure autour de 3 domaines de performances :

• Comment le bâtiment a-t-il été conçu et construit, avec quels matériaux ? (Asset)
• Sa gestion technique et énergétique est-elle efficiente ? (Building management)
• L’établissement et ses utilisateurs adoptent-ils une organisation écoresponsable ? (Organisational)

Infrastructure, isolation, système de pilotage, confort, utilisation, etc. sont ainsi observés et notés en fonction d’un barème spécifique visant à la sobriété énergétique.

Breeam In-Use : quel intérêt d’appliquer son référentiel ?

Globalement, l’emploi d’un cadre commun tel que Breeam In-Use contribue à faire progresser l’intelligence collective de l’entreprise et de ses collaborateurs. Le passage en revue de nombreux critères permet également de :

• Réduire les émissions de CO2 ;
• Diminuer la consommation d’énergie et donc le montant des charges d’exploitation ;
• Promouvoir l’éthique écologique de l’entreprise ;
• Augmenter la valeur du patrimoine ;
• Améliorer le confort des occupants.

Par ailleurs, une bonne mention Breeam In-Use est opposable à la législation du décret tertiaire et peut aussi être mise en valeur auprès d’investisseurs pour obtenir des titres Green Bond (obligation verte).

Breeam n’est cependant pas le seul écolabel immobilier du marché. Regardons de plus près ses avantages et ses inconvénients par rapport à d’autres types de certifications.

Breeam In-Use : les avantages et les inconvénients

Norme française HQE, Leed, Gresb, Nabers, etc. sont autant de processus d’évaluation qui poursuivent les mêmes finalités bas carbone que Breeam. Dans ce cas, pourquoi Breeam est-il le plus populaire ?

Les avantages

Un des principaux avantages du précurseur de l’audit vert est son adaptabilité aux spécificités des pays où il est mis en œuvre. C’est la raison pour laquelle Breeam reste le leader mondial dans son domaine.

Ses champs d’application sont généralement plus souples et modulables que la plupart des autres référentiels. Il est par exemple possible de certifier les performances de tout ou partie d’un bâtiment, ainsi que de cibler certains critères précis.

Par ailleurs, Breeam In-Use est réputé plus rapide à obtenir (2 mois en moyenne) et moins onéreux que ses concurrents (entre 8 000 € et 10 000 € pour une surface de 10 000 m2).

Les inconvénients

La principale critique qui peut être formulée à l’encontre de Breeam In-Use V6 est le manque de reconnaissance des mentions les plus basses de la grille de notation. À ces premiers échelons, le niveau d’exigences est en effet moindre que pour d’autres labels tels que la NF HQE par exemple.

Par conséquent, les gestionnaires ou propriétaires ambitieux visent de préférence le haut du tableau. Voici comment procéder pour décrocher les étoiles.

Breeam In-Use : le processus de certification

Pour engager votre bien immobilier dans la procédure de certification Breeam In-Use, la première étape consiste à vous enregistrer sur le site internet du BRE.

Vous êtes alors invité à répondre à environ 200 questions. Ce premier audit en ligne se ponctue par une note provisoire. L’échelle des appréciations, sur un total de 100, est la suivante :

• < 10, non certifié
• ≥ 10 à 24, acceptable (1 étoile)
• ≥ 25 à 39, passable (2 étoiles)
• ≥ 40 à 54, bon (3 étoiles)
• ≥ 55 à 69, très bon (4 étoiles)
• ≥ 70 à 84, excellent (5 étoiles)
• ≥ 85, exceptionnel (6 étoiles)

Si la première mention obtenue suite au questionnaire en ligne vous donne satisfaction, vous pouvez alors désigner un prestataire agréé BREEAM In-Use qui procédera à toutes les vérifications de terrain nécessaires à la validation finale.

Dans le cas contraire, il faut songer à améliorer les paramètres les plus défaillants de votre bâtiment. Bien entendu, il est préférable d’agir en priorité sur les critères les plus influents, tels que la décarbonation et le management des énergies qui alimentent les équipements thermiques.

Comment Accenta peut-il vous aider à décrocher un maximum d’étoiles Breeam In-Use ?

Pilotage intelligent en conduite continue de votre chaufferie et de votre climatiseur ; adaptation en temps réel aux taux d’occupation et aux évolutions de la météo ; gestion par algorithmes d’un mix d’énergies renouvelables ; stockage intersaisonnier des énergies optimisé par géostockage ; centralisation et édition de tous les indicateurs de performances nécessaires, etc. Voici quelques exemples parmi les nombreux concepts innovants qui donnent à Accenta quelques années d’avance sur la majorité des autres systèmes du marché. Une preuve ? Aucun prestataire ne peut se prévaloir d’offrir jusqu’à 95 % d’énergie décarbonée et 80 % de consommation d’énergie en moins (résultats obtenus par les réalisations Accenta sur des sites de grandes enseignes telles que d’AirBus, FNAC/Darty, Monoprix, etc.)