Comment financer et rentabiliser votre investissement BACS ?

Depuis juillet 2021, le financement et la rentabilité des investissements imposés par le décret BACS constituent un enjeu économique important pour les bâtiments tertiaires assujettis. C’est le cas de ceux dont les équipements CVC affichent une puissance nominale supérieure à 290 kW et bientôt, dès d’avril 2024, de plus de 70 kW. Ainsi, quasiment toutes les entreprises hébergeant une activité de service sur plus de 1 000 m2 sont en quête de la solution la plus efficiente. Dans cet article, après un aperçu des engagements financiers obligatoires, Accenta vous révèle la marche à suivre pour réduire vos dépenses BACS et accélérer votre retour sur investissement.

 

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Accenta accompagne la transition énergétique des entreprises tertiaires et des groupes industriels depuis 2016.

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Au menu de cet article :

Les investissements obligatoires du décret BACS
Installer un système de gestion technique du bâtiment (GTB)
Les sanctions financières en cas de non-conformité au décret BACS
Les 5 garanties de rentabilité de votre système BACS
1. Calculez le délai de rentabilité de votre projet BACS
2. Investissez dans la valeur verte du bâtiment
3. Accélérez votre ROI avec une GTB performante
4. Financez 40 % de votre investissement BACS avec les CEE
5. Autofinancez votre installation BACS avec le CPE

 

 

Les investissements obligatoires du décret BACS

Installer un système de gestion technique du bâtiment (GTB)

La réglementation BACS demande aux propriétaires des bâtiments concernés de s’équiper d’un système de GTB afin de diminuer la consommation d’énergie et les émissions de CO2.

Concrètement, une GTB est composée de capteurs, d’automates et de logiciels interconnectés, capables de réguler intelligemment les équipements techniques tels que la chaudière, la climatisation, ou l’éclairage.

Pour être en conformité, votre GTB doit être répertoriée en classe A, B ou C. Pour rappel, la norme ISO 52120-1 classifie ces dispositifs d’automatisation du bâtiment de A à D, en fonction de leur efficacité :

• Les classes A et B sont les plus économes et les seules éligibles aux aides financières. Elles embarquent des fonctions de contrôle et de régulation avancées permettant d’atteindre jusqu’à – 40 % de consommation
• La classe C propose des fonctions de pilotage standards pouvant générer des économies de l’ordre de – 5 % à – 10 %
• La classe D ne présente aucun intérêt énergétique

 

Les sanctions financières en cas de non-conformité au décret BACS

Le décret BACS n’annonce aucune sanction en cas de non-conformité, cependant…

… Les entreprises de service non équipées d’une GTB performante ont toutes les chances d’être rattrapées par les pénalités du décret tertiaire. Celui-ci prévoit jusqu’à 7 500 € d’amende, assortie d’une mauvaise publicité (name and shame) si les dépenses d’énergie ne baissent pas de – 40 % avant 2030.

Or, justement, installer une GTB de type A ou B est sans doute le meilleur moyen de se conformer à cet impératif de sobriété énergétique.

Les propriétaires assujettis sont donc face à une nouvelle contrainte pécuniaire. Voyons comment il est possible de sécuriser le financement et l’investissement d’un système BACS.

 

Les 5 garanties de rentabilité de votre système BACS

Heureusement, investir dans les normes BACS n’est pas synonyme de gouffre budgétaire comme le craignent certains exploitants. L’engagement financier demandé peut même présenter, à terme, un bilan comptable positif.

1. Calculez le délai de rentabilité de votre projet BACS

La première opération à réaliser pour sécuriser votre investissement consiste à chiffrer précisément la durée de votre ROI BACS. Pour ce faire, l’arrêté du 7 avril 2023 dévoile la formule magique :

 

 

Signification des termes de l’équation :

• TRI = le temps de retour sur investissement, un entier arrondi au chiffre supérieur exprimé en années
• S = le surcoût induit par l’installation ou le changement du système d’automatisation et de contrôle du bâtiment, exprimé en euros
• Génergie = le gain énergétique induit par l’installation ou le changement du système d’automatisation et de contrôle du bâtiment, exprimé en kWh d’énergie finale, pour chaque énergie utilisée par le(s) système(s) technique(s) relié(s) au système
• d’automatisation et de contrôle du bâtiment
• Cénergie = le coût du kWh énergétique, en €/kWh pour chaque énergie utilisée. Le coût à prendre en compte est la moyenne du coût facturé pour chaque énergie pour l’année durant laquelle le calcul est réalisé

Pour plus de détails (calcul du surcoût induit par l’installation [S] et du gain énergétique [Génergie]), consultez les pages 14 et 15 du guide d’application du décret BACS.

 

2. Investissez dans la valeur verte du bâtiment

Installer une GTB efficace revient à placer votre argent dans une valeur sûre qui ne cesse de grimper : l’immobilier bas carbone.

Selon l’étude publiée par « Notaires de France » en novembre 2022, un logement écologique se vend de 3 % à 16 % plus cher en fonction des régions (maison ou appartement étiqueté A ou B suite au diagnostic de performance énergétique).

Aucun chiffre récent ne permet d’affirmer la même tendance pour les bâtiments tertiaires. Néanmoins, la consommation énergétique étant jusque-là le point faible du secteur, on peut supposer que l’augmentation soit supérieure à celle constatée dans l’habitat.

Il est donc raisonnable de penser que vos dépenses BACS valorisent votre patrimoine autour de 10 % à 15 %. Au moment de la vente, le bénéfice s’ajoute aux économies d’énergie réalisées durant l’exploitation et décuple ainsi la rentabilité de votre investissement.

 

3. Accélérez votre ROI avec une GTB performante

Opter pour un système de pilotage de classe A ou B permet assurément d’écourter la durée de votre ROI (Return on investment).

Certes, l’engagement financier initial est souvent plus élevé, mais plus votre GTB est efficace, plus les factures d’électricité diminuent. Ainsi, les bénéfices réalisés sur vos charges d’exploitation financent tout ou partie de vos mensualités BACS.

À contrario, une GTB de type C demande un investissement moins important, mais son impact sur vos économies d’énergie est bien plus limité.

Par exemple, si vos relevés de compteurs affichaient jusqu’à présent 50 000 € annuels, l’installation ou la rénovation d’un système d’automatisation peut engendrer les gains suivants :

• De – 2 500 € à – 5 000 € / an (- 5 % à – 10 %) avec une GTB de type C
• Jusqu’à – 20 000 € / an (- 40 %) voire plus, avec une GTB de classe A ou B

Sur 10 ans (durée maximale de retour sur investissement d’une GTB prévue par le décret BACS), la différence peut donc varier de – 30 000 € à – 240 000 €.

Admettez que ça fait réfléchir sur le choix de son installation, surtout quand on sait qu’il est possible d’obtenir des aides financières pour diminuer le CAPEX (Capital Expenditure).

 

4. Financez 40 % de votre investissement BACS avec les CEE

Acheter moins cher grâce aux certificats d’économie d’énergie (CEE) est en effet une quatrième façon de maximiser la rentabilité de votre GTB ; mais attention, pas au détriment de l’efficacité ! D’ailleurs, les CEE ne s’adressent qu’aux systèmes BACS performants de classe A et B.

Ce dispositif réglementaire, instauré en 2006, oblige les « grands pollueurs » (producteurs d’énergie, fournisseurs de carburant) à compenser les dépassements de leurs quotas de CO2 par le financement d’actions bas carbone.

Les CEE représentent un levier de subventions particulièrement intéressant puisqu’il accorde des primes couvrant jusqu’à 40 % de vos dépenses d’investissement.

Comment lever des fonds CEE ? En contactant l’un des obligés, un mandataire ou encore en vous faisant accompagner par un spécialiste reconnu de la décarbonation du tertiaire comme Accenta.

 

Alerte bonification CEE !

Les aides liées aux CEE sont doublées pour l’achat d’une GTB neuve et multipliées par 1,5 dans le cas d’une rénovation, pour tout projet BACS amorcé avant le 31 décembre 2023.

 

5. Autofinancez votre installation BACS avec le CPE

Le contrat de performance énergétique (CPE), c’est la garantie sérénité des exploitants. C’est une manière radicale de sécuriser à 100 % le financement et la rentabilité de votre investissement BACS.

Comment ça se passe ?

a. Le fournisseur / intégrateur que vous avez contacté réalise son diagnostic.

b. Il annonce – 40 % de baisse de consommation grâce à l’intégration du système de pilotage de classe A dont il vante les mérites.

Soit, mais comment être sûr qu’il ne s’agit pas d’un bonimenteur ?

c. Vous exigez un CPE, c’est-à-dire un engagement contractuel du prestataire sur les moyens et les objectifs énergétiques qu’il affirme pouvoir atteindre.

d. Point d’orgue du contrat de performance énergétique : vous négociez la gratuité de l’installation en lui demandant de se rémunérer sur les économies engendrées par ses prestations.

S’il accepte, vous avez au moins trois certitudes :

• Votre prestataire a confiance en son matériel et en son expertise énergétique
• Il mettra tout en œuvre (installation, paramétrage, pilotage, entretien) pour obtenir et maintenir les performances de votre GTB sur toute la durée de l’engagement ; car, dans le cas contraire, il en sera de sa poche à hauteur de 66 % du décalage entre les prévisions et la réalité
• Vous gagnez quelques années de sérénité face au déferlement des normes anti carbone

Maintenant que vous savez comment financer et rentabiliser votre investissement BACS, une dernière question reste en suspens : sur quels critères choisir votre fournisseur ?

Primo, il doit s’engager à vos côtés dans la durée, en acceptant les termes d’un CPE.

Secundo, il faut qu’il soit capable de vous accompagner sur les plans administratif, économique et technique, tant pour lever des CEE, que pour programmer, piloter et entretenir votre GTB.

Et enfin, l’idéal serait que son expertise et sa technologie soient reconnues parmi les meilleurs systèmes anti carbone.

 

Avec de telles exigences, il n’en reste plus beaucoup sur le marché des BACS… Vous en connaissez au moins un, ses conseillers et ses ingénieurs sont là pour vous aider, à un petit clic d’une transition énergétique sereine et efficiente.

 

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Sources et liens utiles : 

 

Dispositif des Certificats d’économies d’énergie 

Aides CEE pour GTB : fiche d’opération BAT-TH-116